第二百七十五条

第二百七十五条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【条文主旨】

本条是关于车位、车库归属问题的规定。

【条文理解】

本条文共有两款，系吸收了《物权法》的相关规定。《物权法》第74条规定分为三款，《民法典》将其第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”内容单独列为第276条，将其第2款、第3款内容作为本条规定，文字表述并无变化。

对本条文的理解，应当从以下几个方面来分析：

一、相关背景介绍

随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，私人汽车普及率逐年上升，原有车位数量不足的问题日益突出，车位、车库所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。因此，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，涉及全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则。

二、立法条文设计初衷

对车位、车库的所有权归属问题，认识并不统一。有的观点认为应当归全体业主共有，有的认为应当归开发商所有，有的认为应当由当事人自行协商确定。立法机关认为，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。属于业主共有的财产，应当是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产。建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，此类纷繁复杂的情况，如果采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，有可能引发新的不公，激化社会矛盾。基于实际国情，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，即当事人双方通过合同方式约定车位、车库的归属更为合适。因此，本条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，对不少小区车位、车库严重不足而占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第2款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

允许当事人对车位、车库的归属问题进行约定的好处在于：第一，有利于发挥和体现私法自治原则。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖替当事人进行选择。本条体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。第三，有利于对车位、车库有效利用和管理。多年来，我国过快的经济发展速度及对于车位、车库建设的忽略，造成了目前城市车位紧张、停车难的问题非常突出。因此，加强对车位、车库的利用管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位、车库，对于缓解目前的紧张局面有着积极意义。而若将车位、车库一刀切式地全部规定为业主共有财产，则一方面公平划分的标准难于确定且共同管理所需的协调与效率亦难于保证，另一方面开发商缺乏投资热情，车位、车库问题会日趋紧张，最终损害的还是业主的利益。

三、条文具体含义

车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。从本条规定内容看，实际上包括了两种不同类型和性质的车位、车库，相应地，其权利归属也各不相同。第一种是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，第二种是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

关于规划内车位、车库问题。规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。按照我国规划部门目前的建设项目审批流程，规划许可是土地使用权属和房屋权属最终设定之前的必要环节，通过对“建筑区划”进行划分确定，并附以相应图件，以便日后明晰区分所有权人的权利和义务。此部分车位、车库理论上是在房屋正式销售前就已经明确存在，或者会在房屋预售的沙盘、广告中针对项目建设规划有车位问题予以明确标注。按照惯常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，即建设单位因建设这一事实行为而享有这部分车位、车库的所有权。这种车位、车库具有独立性、可分性。按照本条规定，建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于当事人约定范围。关于约定方式，包括出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后属于相应的业主专有。由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要法律手段。附赠，指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开发商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库在使用期限内业主专有的占有和使用权，但不能自行流转，最终的处分权仍属于开发商。此种情况下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。至于约定的形式，应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷，有利于对车位车库的有效管理与利用。

关于非规划内车位。本条第2款所指的车位，是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，在最初批准的项目建设规划中，这部分作为停车之用的车位并不存在，所占用的道路或者场地属于业主共有财产。业主共有实际是业主共有部分的简称，包括区分所有的建筑物中除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。由于这些共同道路或者其他场地已经归属于业主共有，维护费用也作为公摊费用由全体业主承担。后续改扩建车位的归属也应当是随土地使用权确定即应当作为共有部分由业主共有。“业主共有的道路”结合本法规定，应当是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外，属于业主共有部分之内的道路。对于这一条款中提及的“其他场地”的认定，首先，是指建筑区划内的场地，共有部分只能是建筑区划内的建筑附属物；其次，不局限于平地，在解释上与土地同义者亦属于其他场地，比如架空层；最后，“其他场地”在解释上原本不是规划用于停车之地，后被占用作为停放汽车之用的场地。依此理解，其他场地包括但不限于以下几种：首层架空层、屋顶平台、人防工程等。只要该场地属于业主共有，现在改做停车车位或车库，便可适用此条款。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

第一，本法只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库等情形，均不属于本条调整范围。

第二，当事人之间就建筑区划内的车位、车库问题没有约定或者约定不明时的权属处理问题。对于建筑区划内符合规划条件建成的车位、车库的归属问题，立法尊重契约精神，交由当事人自行协商确定。因此，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。但是如果建设单位与业主之间没有就车位、车库的归属达成明确的合意或约定不明的，应当如何处理呢？对此，立法没有明文规定。我们倾向性认为，在此情形下，应当在查明事实基础上，视不同情况作出认定：如果车位、车库的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上的，即使彼此无约定，权属也应当归全体业主；另外，由建设单位负证明上述事实的举证责任，如果无法证明，权属也归全体业主共有。理由是：首先，立法将规划内车位、车库的归属问题交由建设单位与业主之间自行协商确定，是认定其彼此之间是一种平等主体之间的民事合同法律关系。根据合同法的基本精神，当事人之间有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，视为未约定。建设单位掌握建造商品房的成本，可以证明车位、车库的真实建设情况。如果没有在合同中约定此类问题，便应推定建设单位已经放弃主张车位、车库的权利。其次，从合同解释原则出发，约定不明的，应当作出不利于条款制定者一方的解释。实践中，房屋销售合同通常为建设单位单方起草的格式合同，建设单位居于主导和强势地位，故如果因为没有约定归属发生争议，应当作出不利于建设单位的解释。

第三，需要注意的是，实践中有已经建成入住的小区，由于车位需求紧张，建设单位或者物业管理部门重新申请获得规划批准，将建筑区划内原部分道路、绿地，改建新增车位的归属问题。如果占用的不属于城镇道路和绿地，按照《民法典》规定，道路和绿地属于全体业主共有，在此区域内新建的车位，实际上影响和压缩了业主本来共有和共同管理权的范围，是通过牺牲全体业主的一定程度的部分共有权益换来的。因此，此种情形下新增的车位，无论建设单位是否将建设成本再次向业主分摊，都不能得出新增车位、车库的权属归建设单位或者物业管理部门的结论。

另外，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车，本条第2款仅规定属于业主共有的，从其文字表述可见只有车位而不包括车库在内。这是因为，地面上符合规划建成的车库，与其占用土地对应的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。通常情况下，出于利益最大化等原因，城市建筑区划内原本规划于地上建设车库的情形就很少，至于在原属于业主共有土地上建设车库的，就更不常见。利用地下空间建设的车库，地下空间利用权的归属要根据规划来确定，并非随专有部分的购买而当然取得。而且，就我国多数地区现状而言，车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故此处规定不包含车库，理解时应引起注意。