第二百七十六条

第二百七十六条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

【条文主旨】

本条是关于规划车位、车库应当首先满足业主的需要的规定。

【条文理解】

当前，不少小区存在没有车位、车库或者车位、车库严重不足，无法满足小区业主需要，导致停车难的问题。本条有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”关于本条的理解与适用，要重点关注以下几个问题：

一、对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的理解

实践中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区分具体情况进行处理。本条规定只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。对于不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库均不属于本条调整范围。车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，目的在于服务于整个小区业主的居住便利，因此对其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。因此，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。本条作为小区车位、车库问题处理的基本原则，体现了对业主权益予以优先保护的立法价值取向。

二、如何认定“应当首先满足业主的需要”的标准问题

对此，应有两方面的考虑，一是建筑区划内必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；二是建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。满足需要并不是说要赋予业主优先购买权。不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人。因此，不能将本条理解为小区的业主享有优先于小区之外的业主的优先购买权或者优先承租权，而应当理解为尽可能平衡好业主的需要与开发商的利益的问题。业主的需要，应当是在时间上、数量上都合理的，符合小区最广大业主利益的合理需要。而对开发商而言，其最大的利益需求在于尽快将车位、车库出售或者出租，以获得开发的回报。当业主的需要和开发商的利益平衡好了，就符合了本条的立法精神。但实践中，两者往往存在冲突，由此产生的纠纷屡见不鲜。建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须依法完成规划验收，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。在两者产生矛盾的情况下，我们认为，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第5条通过设置配置比例这一标准来平衡二者关系的做法是一种较好的解决方法。这里的配置比例指的是规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。以配置比例为标准的主要考虑在于规划行政主管部门按照法律及地方法规统一管理小区规划，审核小区整体规划设计并办理各种手续。规划行政主管部门在规定新建小区的配置比例时，均是严格按照小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施，是综合考虑小区居民包括停车利益在内的各种因素后确定的。进行验收时，主管部门也是按照小区各建设工程规划许可证的要求进行全面验收，其中包括建设项目是否按照建设工程规划许可证的要求建设，小区配套设施建设是否完成等。因此开发商应当严格遵守小区的规划，如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就构成违法，小区也不能交付使用。只有按照配置比例修建车位、车库，开发商的行为才合法。因此，配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据。对于配置比例，可表述为“户均××车位”“× ×车位× ×户”，或是采取将车位数量与面积挂钩，也有的直接规定规划配建车位的总数量。但无论按照哪种表述方法，最终都可以计算得出车位、车库与房屋套数的配置比例。

三、如何认定建设单位已经履行本条有关“首先满足业主的需要”问题

如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合本条有关“首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例是由政府规划行政主管部门确定的，具有法定性和确定性，业主在购买建筑规划内专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。此时，开发商已经按照配置比例将车位、车库处分给业主的，就能够认定其已经履行了法定义务。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

在作为小区重要配套设施的车位、车库数量已经规划确定的情况下，开发商应当满足小区业主按照配置比例提出的购买或者承租要求。为了保证首先满足业主的需求，开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人，这是一个重要的前提条件。有的小区在入住初期可能出现车位、车库配置充足甚至有空余的情形，如果允许开发商将多余的车位、车库出售给业主之外的第三人，在出现开发商不能满足业主按照车库、车位的配置比例提出的合理停车要求的情况下，就违反了“车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定。如果小区车位、车库已经按照配置比例完全处分给了业主，那么应当认定开发商已经履行本条规定。在小区业主的合理停车需要得到满足的前提条件下，如果车位、车库还有空余，为缓解小区停车难的社会问题，此时应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人，这样既未损害小区业主的停车权益，又能够更好地实现开发商的利益，也能帮助政府解决周边居民的停车难问题，这符合本条规定的精神，也能帮助解决社会问题，但必须保证业主的合理停车需求在任何时候都得到首先满足。业主合理的停车需要确定的标准就是配置比例，在车位、车库与房屋套数的配置比例在1∶1或者不到1∶1时，已经通过购买或者租赁方式获得一个车位、车库的业主，就应当是停车需要已经得到合理满足的业主；在车位、车库与房屋套数的配置比例大于1∶1时，已经通过购买或者租赁方式获得一个以上车位、车库的业主，同样属于停车需要已经得到满足的业主。

【审判实践中应注意的问题】

随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及并日渐成为城市居民不可或缺的出行元素。作为业主代步工具的存放地点，车位、车库的辅助功能越来越重要，其所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。实践中，小区车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，也与人民群众的切身利益密切相关，在审判实践中，应当在法律确定的大原则下，结合纠纷的具体情况妥善处理，保证该类案件的审理维护好各方的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。

一、本条规定的“应当首先满足业主的需要”是否属于强制性规定

实践中对此问题存在分歧，一种观点认为，该规定不属于强制性规定；另一种观点认为，在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法享有的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。因此该条规定在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。我们赞成后一种观点，主要理由在于如果该条规定不属于强制性规定，那么开发商就可以任意将车位、车库出租、出售给小区业主之外的第三人，或者将多个车位、车库出租、出售给某一部分业主，导致其他业主的停车利益受到损害，而不需承担责任。这并不符合本条的立法初衷，因此，应当认定本条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于法律规定的效力性强制性规定。本条属于调整小区公共利益的条款，停车位、停车库应当首先满足业主的需要，不是指满足某特定的业主的需要，而是满足全建筑区划内的所有的业主对停车位、停车库的需要。如果开发商违反了本条规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。

二、原告在何种情况下可能胜诉

原告需满足以下条件才可能胜诉：一是必须是涉案小区的业主。根据《民事诉讼法》规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。如果原告不是涉案小区的业主，就不会因该小区的车位、车库产生的纠纷而利益受损，那也必然与案件没有利害关系，不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件。二是原告必须是按照车位、车库与房屋套数的配置比例，合理的停车需要没有得到满足的业主。如果原告合理的停车需要已经得到满足了，此时开发商已经履行本条规定的义务，不能再对其课以超出法律规定以外的义务，这对于开发商也是不公平的。

三、在什么情况下开发商与业主签订的买卖车位、车库的合同应当被宣告部分无效

在原告作为小区业主，其合理的停车需求没有得到满足的情况下，应当宣告开发商与其他业主签订的超过配置比例买卖车位、车库的合同无效。这里需要注意，其他业主在满足合理停车需要的情况下，按照配置比例要求买卖车位、车库的合同是有效的。宣告无效的部分只是其在满足合理需要之外的超出配置比例的买卖车位、车库的合同。这里需要注意区分，不能够将合同效力一概而论。

四、在什么情况下开发商与业主签订的出租车位、车库的合同应当被部分终止履行

在原告作为小区业主，其合理停车需求没有得到满足的情况下，应当宣告开发商与其他业主签订的超过配置比例租赁车位、车库的合同终止履行。这里同样也需要注意，其他业主在满足合理停车需要的情况下，按照配置比例要求租赁车位、车库的合同是有效的。宣告终止履行的部分只是其在满足合理需要之外的超出配置比例的租赁车位、车库的合同。