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第七十九条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。 【条文主旨】 本条是关于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买的、登记于一方父母名下的房改房，离婚时如何认定处理问题的规定。 【条文理解】 一、房改房及产权归属 房改房，是指城镇居民出资购买的根据国家住房制度改革政策出售的房屋。随着社会的发展和进步，房改房在市场上所占比例越来越小，但历史发展阶段遗留下来的此类房屋还有一定数量的存在。住房制度改革后的一段时期内，我国城镇居民居住的房屋主要是通过购买房改房获取。在房改房实行货币化配置之前，房屋是给单位职工的福利待遇，按照低租金进行实物分配居住使用。1980年开始，随着出售公房、调整租金、提倡个人建房买房政策的提出，我国城镇住房制度改革逐步展开。国务院于1988年发布《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》，于1991年发布《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（已失效），于1994年发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（已失效），明确提出城镇住房制度改革的目标是把住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担，从改革公房低租金制度着手，将现行公房实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换取得住房的所有权或使用权。住房制度改革后，福利性的房屋分配制度逐渐为市场化、货币化房屋分配制度替代。福利性房屋的居住使用需通过支付相应的房屋价格或较高的租金取得，该种住房的所有权取得与市场出售的房屋不同。按市场价出售需40万元的房屋，房改时在综合考虑到夫妻双方工龄、职务、人口等多种因素后，职工可以以10万元的价格取得，与市场出售的房屋价格差距甚大。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 房改房与普通商品房关键的一点不同是，房改房是单位根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，相当于将多年积累的工资差额一次性发给职工。售房单位在计算价格时，要根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。可以认为，优惠的价款部分是由购房人的工龄、职级等其他利益转化而来。这些利益虽然不以购房款的形式表现，却是房屋价值中不容忽视的一部分。也是基于这种考虑，其时《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等文件规定，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，根据住房制度改革相关的政策，房改房一般也是登记在参加房改的职工名下。 二、本条规定的适用必须满足两个条件 适用本条规定，需准确把握两个条件：（1）房改时以一方父母名义参加；（2）房改房登记在离婚夫妻中一方父母名下。 以一方父母名义参加房改，是指参加房改的是离婚诉讼夫妻中一方的父或母，或者父母。以离婚诉讼夫妻双方中任何一方名义参加房改获得的房屋均不适用本条规定。如前所介绍的，我国房改政策对于享有福利性质房改房资格的职工条件作了严格规定，房改房的出售对象为单位职工个人（单身者）和家庭（以家庭成员同意购房为前提），且每个职工个人（单身）或家庭只能享受一次，且在考虑购买者（享受房改政策者）的职务、工龄、年龄等因素后以并不等同于市场价格的价格出售给购房者。由此可见，房改房带有强烈的福利性，相比普通商品房价格的优惠部分，与参与房改职工的工龄、职级等与职工本人关系密切且无法转让的条件相关。如参加房改的是离婚诉讼的夫妻双方中的一方或双方，房屋的分割可由双方自行协商，或按照《民法典》第1087条和本解释第77条的规定处理。根据原建设部公布的《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》，如果一方父母是与子女或共同生活的亲属共有，房产管理部门会经申请并登记核实后，核发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。夫妻有购房资格，可依购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。这种情况下的房屋分割，可适用《民法典》和本解释其他条款予以解决。因此，本条规定的房改房所有权人，仅限离婚诉讼夫妻双方中一方的父母，否则可排除本条规定的适用。 所谓产权登记在一方父母名下，是指离婚诉讼夫妻中一方的父母是房屋的不动产登记权利人。对于尚未取得产权证书的房改房，应根据本解释第77条规定进行处理，即离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，即对一方的将出资房改房作为夫妻共同财产进行分割的主张不予支持。 《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据物权的公示公信原则，不动产登记簿的记载具有公示、公信的效力，记载在不动产登记簿上的权利人被视为房屋的合法所有权人。登记在一方父母名下的房改房，无论购房款是由谁出资，不影响一方父母作为所有权人的事实，显然不能作为离婚诉讼夫妻双方的共同财产进行分割。 三、购房出资可作为夫妻双方离婚时的债权处理 房改房虽然登记在一方父母名下，但购房款是以夫妻共同财产支付，为离婚诉讼的夫妻双方共同享有。此时便出现了房屋的出资人和所有权人完全分离的情况，对这部分款项，我们认为，应当按照债权处理。《民法典》将夫妻共同所有作为法定的夫妻财产制，除个人财产和夫妻双方另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产，均归夫妻共同所有，夫妻对于共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻在婚姻关系存续期间，为一方父母参加房改的出资，如果没有特别约定，也不符合赠与的条件，在双方离婚时可作为债权处理。 有观点提出，将以夫妻共同财产支付的购房款认定为债权，出资人在请求偿还债务时，可以一并要求对方支付利息。对此，《民法典》第680条规定，借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。自然人之间借款的，视为没有利息。是否支付利息，如夫妻双方在出资时与一方父母有约定的，从约定，人民法院可以支持；没有约定的，一般不予支持。 【审判实践中应注意的问题】 一、本条规定是否适用于经济适用房 我国目前城镇居民所拥有的房屋产权证书基本有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的物权凭证，其财产权利受到国家相应法律法规的保护和规范，但在权利所有人行使对于房屋的收益和处分权时有一定的区别。 商品房的房屋所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。在不违反法律规定情况下，可以自由转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有。 经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿提供的。根据北京市的规定，职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，取得合法产权证书满5年，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益归个人所有。也就是说，经济适用房的产权证书所代表的权利和普通商品房一样，不同的是经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房产权证书，再次交易的时候，无需交纳土地出让金。 通过以上对于房改房与商品房、经济适用房的比较可见，房改房的购买主体特定并综合考虑了职工工龄、职务、级别等因素，有其自身福利补助性和政策优惠性双重属性，本条也只适用于房改房，不能适用于商品房和经济适用房。 二、对于虽以一方父母名义参加房改但权属登记于夫妻一方或双方名下的可否作为夫妻共同财产处理 房改房根据国家房改政策规定，一般应登记于参加房改的职工名下。房改房根据购买价格及拥有产权权利范围不同又可分为市场价房、成本价房和标准价房，符合相应条件的房改房也可买卖和赠与。 对于以一方父母名义参加房改，权属登记于产生离婚纠纷的夫妻一方或双方名下的，实践中产生争议较大的是一方父母享受房改政策后对于夫妻一方或双方的赠与过户。我们认为，由于本条针对的是婚姻关系存续期间、夫妻双方出资而一方父母参加房改的情形，如果已经登记在夫妻双方名下，可视作一方父母放弃对于房改房中因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利，对于夫妻双方的赠与，可作为夫妻共同财产进行分割。如果登记于夫或妻一方名下，应视为对子女一方的赠与，该房改房应认定为夫妻一方的个人财产，而非夫妻共同财产。 三、对于房屋增值的部分应否予以补偿 关于夫妻双方共同出资，登记于一方父母名下的房改房，对于房屋增值部分应否补偿存在不同意见。有意见认为，购买房改房的出资作为债权处理不妥，因为目前房价高企，离婚时该房改房可分割给占用房改房父母子女一边，但考虑到购买该房时的价格和离婚时的房屋市场价格，扣除具有购买房改房资格父母指标的价值，增值部分作为夫妻共同财产分割，否则对于另一方不公平。 我们认为，该种意见欠妥。理由是：首先，根据国家房改政策，房改房针对特定对象，具有福利性质，一方父母参加房改是因其符合房改条件，房改是对于其之前低工资不包含住房因素的一次性补贴；其次，夫妻应明知其不具备房改资格，其为一方父母购买房改房的出资行为，应为借款或赠与性质。房改房在出售时并非按照市场价格定价，而是带有社会福利、保障性质的住房，夫妻因出资从中获利也不符合房改房的特性。所以，我们认为，在离婚时，对于登记于一方父母名下的房改房，另一方主张因用夫妻财产共同出资，故对于增值部分应予以补偿的，不应支持。
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发表于 2022-10-4 14:53:26