第二百七十二条

第二百七十二条

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

【条文主旨】

本条是关于业主对其建筑物专有部分享有的权利和承担的义务的规定。

【条文理解】

一、专有所有权及其性质

业主对专有部分的专有权，就是建筑物区分所有权中的专有部分所有权。建筑物区分所有权人的权利义务最重要的莫过于对专有部分的权利义务，即专有所有权。建筑物区分所有权中的共有权、成员权都是基于专有权产生的。可以说，没有专有权就没有建筑物区分所有权的其他权利，专有权是建筑物区分所有权的基础和核心。关于对专有所有权的性质，理论界有空间论和非空间论两种相对立的观点。空间论说认为，专有所有权是一种空间所有权，即把专有部分建筑材料所围成的空间拟制为物。如德国法学家贝尔曼认为，“专有所有权是供居住或其他用途（尤其供营业或办公用途）的建筑物空间上成立的空间所有权。”理由是“专有所有并非系对某一有体物加以管理支配，而是对由建筑材料所组成的空间加以管理支配的权利”。持非空间论学说认为，专有所有权不能理解为单纯的空间权，它应当包括专有空间和空间四周的建筑构件两部分。理由是区分所有权人在生活中不仅需要专有空间，也需要空间四周的建筑构件。区分所有权人在行使区分所有权时，对自己专有空间四周的建筑构件享有排除他人干涉的支配权。至于区分所有权人对建筑构件行使专有权时所受的限制属于不动产所有人相邻关系的范畴。另外，在房地产交易中，购买房屋的面积不仅包括空间的面积（即房屋的使用面积），还包括四周建筑构件的一部分面积，房屋所有人是可以处分空间四周的建筑构件的部分面积的。因此，专有空间四周的建筑构件实际为区分所有权人所专有，属于建筑物区分所有权专有权。

二、专有所有权的客体

（一）关于界定专有权的判断标准

业主对其建筑物专有部分享有专有权，该专有部分应当如何界定，通说认为，应当以具有构造上的独立性和使用上的独立性作为标准。“专有部分在结构上使用上都必须具有独立性。为了能使结构上的独立性得到认可，必须有同其他部分隔离开来的设施。为了能使使用上的独立性得到认可，必须使这一部分作为独立的经济性交易单位得到认可，而且必须能从其他的专有部分中独立出来使用。”具备构造上的独立性，意义在于通过确定权利的效力范围从而实现权利的明确性。由于区分所有权建筑物的专有部分都是由一定平面的长度和一定垂直的高度组合构成的立体空间，故现实中就是以墙壁、天花板、地板等形式将区分所有权人的专有部分与其他部分相隔离。“必须有同其他部分隔离开来的设施”，亦即专有权的客体范围的界限，是指数个专有部分之间，或与共用部分相互间的连接部分究竟划分到何处界线为止。关于使用上的独立性，也就是机能上的独立性，在日本又称为“机能上之独立性”或“经济上之独立性”，是指各区分部分作为独立的经济性交易单位得到认可，而且必须能从其他的专有部分中独立出来使用。日本学说提出了两项具体判断标准：其一，有无独立出入口。通常情况下，判断是否可以单独使用，是以该区分部分有无独立的出入门户为判定标准的，也就是说各区分所有部分应当有独立的门户与公共走廊或者楼梯等公共设施相连接。换言之，必须利用相邻单位门户出入的房间，并不具有使用上的独立性从而不能成为区分所有权的客体，不能单独设立所有权。其二，有无内部的专用设备、隔间构造。是指各区分所有部分必须具有与一般建筑物相同的独立经济效用，是独立的经济性交易与使用单位，具有能够满足特定独立使用目的的各种功能与设施。否则即无区分所有的必要与可能。

（二）专有权内容的范围

专有权客体范围的界定关系到相邻所有权人行使使用、收益、修缮等权利的范围，同时间接影响到为了考虑建筑物的整体安全而禁止相关对建筑物整体结构产生安全影响的活动。因此，具有进行分析的必要性。关于专有部分范围的具体确定，在民法理论上主要有以下几种不同学说：（1）空间说，以舟桥淳一、史尚宽为代表。该学说认为，专有部分是由墙壁、地板、天花板所围成的空间，至于墙壁、天花板与地板则属于共有部分。我国台湾地区“民法”第799条的规定，一般被认为采用的即是这一学说。该说的优点在于，从空间的概念上反映了建筑物区分所有权的专有权客体所具备的特征。缺点是，因为区分所有的专有部分如果仅仅是用墙壁围成的一定空间，就不再是建筑物所有权，而是一定的空间权。依该说，实际生活中，因境界部分（如墙壁、地板、天花板等）为共用部分，如果想对墙壁进行装修还需征得其他共有人同意，与建筑物区分所有权的本质不符。（2）中心说，以日本学者山田幸二、河村贡先生为代表。该学说认为，专有部分达到墙壁、天花板或地板等境界部分厚度的中心线。该说赋予了专有权人充分的自由使用权利，但对于整体建筑的维护和管理在操作上有一定难度。“就现实建筑物来看，其分隔部分之内部构造相当复杂，且往往铺设有维持整体建筑物正常使用所必需的各种管线，如水管、瓦斯管、电线及电话线等，中心线之认定不独相当不易，而且任凭区分所有人自由使用或变更，对整体建筑物之管理、维持及管线敷设权益也有影响。”对建筑物整体的管理维护和其他所有权人的正当利益的保护将会构成障碍。（3）最后粉刷表层说，以日本学者玉田弘毅为代表。该学说认为，境界壁与其他境界之本体属共用部分，专有部分包含墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分。这一学说能够修正空间说对所有权人造成使用不便的缺陷，另一方面也弥补了中心说不利于整体建筑管理和维护的不足。但是，境界壁的最后粉刷表层部分不可能脱离境界壁而成为确定专有部分的物质基础，现实中的交易习惯是以建筑物墙壁的中心分界线为界线的，该学说在实践中缺乏操作上的便捷性。（4）墙壁中心和最后粉刷表层说，以日本学者川岛一郎、丸山英气为代表，为一般通说。该学说认为，专有部分的范围应当对内、对外两种关系分别而论。在区分所有人相互间对建筑物维持管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；在买卖等外部关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。“共同壁具有专有部分与共用部分之双重性质，在相邻区分所有人之间的，对建筑物维持、管理之关系中，应认为共同壁为区分所有权人所共有，至于对外关系上，应认为系区分所有权人独有。”这种学说的优点在于，一方面既能保证各区分所有权人在其界限范围内能够对界限表面进行充分利用；另一方面又能够最大限度地保障建筑物整体的使用和维护。综合各个学说的中心思想，各区分部分必须有确定的遮蔽性，要用间壁墙间隔为各个独立的空间。

三、我国立法及实务现状

首先，根据本条规定，业主对专有部分的专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。该专有权具有传统所有权的效力，本质上仍然属于所有权。因此，传统的一般所有权所包括的占有、使用、收益、处分的权利，也就是本条规定业主对其专有部分享有的所有权的表述。

其次，由于专有部分的范围即专有权的客体所涉及的具体内容过于繁杂，无法用简练的文字予以高度概括，故《物权法》等法律均未作明确规定。为适应审判实务需要，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”可见，除了采纳通说认为的具有构造上的独立性和使用上的独立性标准外，还增加了一个能否登记这一法律上的条件。按照该司法解释规定，在我国司法审判实务中，判断某一房屋或者特定空间是否构成专有部分时，要看其是否同时具备前述三个条件。该司法解释将能否登记作为法律上的条件予以规定，主要出发点是：第一，根据《物权法》第9条的规定，除法律另有规定外，业主要对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分行使所有权，必须经依法登记，必须将该专有部分登记在业主名下，否则某人还不能成为专有部分的业主，不得对该专有部分行使所有权。第二，立法所规定的业主的专有部分都是合法的。如果是违法或者违章建筑，虽然物理上具备构造上的独立性和使用上的独立性，但是并不能成为法律上的专有部分，登记机关不会对其进行登记。因此，将能否登记作为判断是否是法律上的专有部分具有重要意义。需要指出的是，要正确理解该条关于“能够登记”的含义，一方面是指在登记机关的登记簿上能进行登记，另一方面对一些尚未进行登记的专有部分的组成部分，如果符合前述司法解释第2条第1款规定的两个实质要件的，也应当认定为专有部分的组成部分或者属于专有部分。

另外，业主行使专有权时不是无限制的。在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系是客观存在的。区分所有权之间是相互制约的，因为“专有部分相互间，在物理上不仅相互连接，使用上亦有密切之相邻关系，彼此休戚相关，具有共同利益，故区分所有人就专有部分之用益或处分，与其他区分所有人间自有较强之相互制约存在。”居住在同一区分所有建筑物上的各区分所有权人，为了自己享有的专有所有权部分的使用便利，往往由于建筑物的特殊结构而不得不使用左邻右舍或者楼上楼下其他区分所有权人的专有部分，或者其他不属于自己所专属的公用部分。比如事实上无法分割的区分所有的境界壁问题，双方甚至多方共有墙壁，如果都只强调专有权，势必造成冲突、矛盾。各区分所有权人的区分所有权以同一栋建筑物为载体，对每个单独部分的损害都有可能危及其他所有权人的利益，各区分所有权人对整栋建筑的维持和改良等，有着共同的利益牵连。即使区分所有权人在形式上和处置对象都是符合法律规定，但只要其作出的行为有害于建筑物的正常管理，阻碍了他人正常使用，使其他所有权人的利益受到损害的，这种行为也应当被制止。也就是说，区分所有权人在享有自己权利的同时，还必须承担相应的义务。根据本条后半段内容规定，业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时，应承担义务，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。对此，可从下述两方面理解：

第一，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得危及建筑物安全的义务。业主的各专有部分紧密地堆砌于同一栋建筑物上，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。因而，业主应按照建筑物的使用目的或规约使用专有部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构，亦即业主所为的有害于建筑物正常使用的行为，即使形式上属于行使其专有部分所有权权能的行为，也不允许。本项关于业主负担不得危及建筑物安全的义务的规定，体现出立法对区分所有建筑物整体安全利益问题的关注与保护。实践中，涉及危及建筑物安全的行为，主要可分两类：其一，对建筑物的不当毁损行为。例如，区分所有权人对自己专有的非承重墙进行改建或增建，从而损害整个建筑物的外观形象，或者对自己使用的管道、线路进行改装，从而影响其他区分所有权人使用的行为，改动毁坏程度严重的，势必危及整个建筑物的安全。因此，相关业主有权要求区分所有权人恢复原状，造成其他区分所有权人损失的，还应当赔偿损失。其二，对建筑物的不当使用行为，主要包括不合理使用自己专有部分，改变专有部分本来用途和使用目的的行为，违反当地生活习惯和善良风俗的行为以及破坏住宅环境的卫生和安宁的行为。例如，区分所有权人在自己专有部分建筑物内放置危险物品，将会危害其他建筑物区分所有权人的安全。

第二，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得损害其他业主合法权益的义务。业主专有部分所有权权的行使，也要受到其他建筑物专有部分所有权人的制约。这是因为，由于区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，彼此间的用役面紧密地结合在一起，形成密切的立体的相邻关系，业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力的约束，必须要考虑到全体业主的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益。如在自己专有部分建筑物内饲养动物，破坏住宅卫生和安宁，影响其他区分所有权人的正常生活休息等情形。对此，其他业主可要求其停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。

【审判实践中应注意的问题】

第一，关于摊位能否成为专有部分。从事经营用的经营性用房可以成为专有权的客体，对于现实生活中大量存在的一些摊位，是否属于本法所称的专有部分呢？《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第2条第1款将摊位作为“特定空间”，认定了其可以属于专有部分。相对于房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。就摊位而言，此摊位与彼摊位能够明确区分，存在于地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间内。这四条线围绕可于平面内形成一定的使用面积，垂直到上面一定高度可以形成一定的立方体空间范围，这就是摊位所有权人的权利行使范围。这一特定空间，同样具备司法解释规定的专有部分的三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，符合条件的摊位属于专有部分。

第二，关于整栋建筑物能否成为专有部分的问题。从《民法典》第271条用语关于“业主对建筑物内”的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的表述来看，似乎容易得出建筑物区分所有权中的专有部分仅指建筑物内的房屋及特定空间而不包括整栋建筑物。实际不然，建筑区划内的独栋建筑物也可以是专有权的客体，只是这一专有部分比较特别。也就是说，专有部分不仅存在于建筑物内，就是小区内的建筑物本身也是专有部分。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》将《物权法》中所称的房屋，进一步明确指出包括整栋建筑物。

第三，关于露台的问题。根据《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第2条第2款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分的组成部分。据此，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）符合规划，规划需经过规划行政主管部门批准。有了主管部门的批准，露台才可能成为合法建筑。否则，建设单位违规建设的露台或者某部分业主私自加建的露台，都是违法的，也不可能取得登记机关的登记。（2）物理属性上专属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。只有该特定房屋的所有权人才能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用，其他人对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用。换言之，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。（3）建设单位销售时已经将根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台进行了约定，即如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据。也就是说，开发商与购房人签合同时，已经明确约定出售的部分包括露台。实践中，如果某套房屋有露台，那么，开发商在出售该套房屋时，几乎都会对露台的权属作出约定。随着民法典的出台，《物权法》第6章相关条文被吸收，上述司法解释的理解与立法本意仍然是契合的，可继续适用。