第二百八十二条

第二百八十二条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

【条文主旨】

本条是关于利用建筑物共有部分产生的收入归属的规定。

【条文理解】

对本条的理解与适用应注意以下几个问题：

一、本条所称的业主的共有部分范围应当如何界定

我国对业主共有部分范围的划分，采用的是排除加列举的方式。本法第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”关于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以及建筑物专有部分以外的共有部分分别包括哪些，在本章之前部分已有清晰的阐述，不再赘述。本条首先需明晰的是业主的共有部分中能够产生收入的共有部分的范围。我们认为，以下部分可以包括在内：（1）车库、车位。在保证业主的合理停车需求在任何时候都得到首先满足的前提下，如果车位、车库还有空余，为缓解小区停车难的社会问题，开发商可以将车位、车库出租给业主之外的第三人，这样既未损害小区业主的停车权益，又能够更好地实现开发商的利益，也能帮助政府解决周边居民的停车难问题。（2）楼顶平台。楼顶平台是建筑的楼顶及其空间，按照建筑物区分所有权的规则，这一部分应当属于全体业主所有，实践中如果开发商将楼顶平台进行处分，如设置广告塔就必然会产生收益。（3）建筑外墙面。建筑外墙面属于建筑物的整体构造部分，应当属于全体业主共有。如果开发商或者建筑物底商利用建筑物外墙设置广告、牌匾等商业宣传设施、在外壁上悬挂霓虹灯招牌，应当支付使用费。（4）建筑物基本构造部分中的走廊、楼梯、过道、电梯间等。实践中，有开发商或物业服务机构在这些位置设置广告位，由此产生的收益也应当属于本条调整的范围。

二、共有部分产生收益的归属问题

实践中，有不少物业服务机构将建筑区划内共有部分产生的收益作为经营收益据为己有，这侵害了全体业主的权利。因此，本条明确规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这样首先明确了共有部分发生收益，应当确定地归属于全体业主所有，这也符合本法关于区分所有建筑物的共有部分属于业主共有的规定。其次，共有部分产生的收益中，建设单位、物业服务企业或者其他管理人可以扣除合理成本，包括必要的经营成本等，属于产生收益所必须发生的费用，不应由建设单位、物业服务企业或者其他管理人来承担。最后，扣除合理成本后的其余收益应当属于业主共有，应当加强对小区公共收益等的规范化管理。具体如何分配这些收益，应当由业主共同决定，实践中业主可以以业主大会决议的形式决定将这部分收益归属于公共维修资金，也可以决定将这部分收益分配给全体业主。

三、业主主张返还共有部分产生的收入时，应扣除必要的、合理的管理成本

建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分进行经营性活动，所取得的经营收入应返还给全体业主，建设单位、物业服务企业或者其他管理人请求扣除合理成本的，应予支持。但根据“谁主张、谁举证”的原则，上述主体主张经营管理成本的，需对成本的支出及其合理性承担举证责任。审判实践中，建设单位或物业服务企业经常主张利用业主的共有部分产生的收入已经全部投入到物业服务管理费用中，其并未从中获取收益。而业主并不认同，认为上述收入已被建设单位、物业服务企业或者其他管理人实际占有使用。此种情况下，应当根据当事人所提供的证据及案件的具体事实区分不同情况后处理。如果上述主体确已将利用业主的共有部分产生的收入全部用于物业服务管理及共用部分的维修等支出的，对全体业主请求返还经营收入的，不能支持。反之，上述主体应向全体业主返还其经营所得收入。

【审判实践中应注意的问题】

第一，在开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的，业主或者业主委员会作为原告起诉主张归还收益，人民法院应当予以支持。

第二，共有部分在物业服务企业或其他管理人物业管理期间所产生的收益，应属全体业主所有。但也要明确所谓的收益，应是收入扣除必要的服务管理成本之后的收益，此共有部分的收益，应为共有部分收入与成本支出的差额。物业服务企业或其他管理人在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，因此，应当允许物业服务企业或其他管理人扣除管理共有部分时产生的合理成本，否则对其不公平。而物业服务企业或其他管理人应当提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明所发生的费用为合理成本。

第三，物业服务公司不得主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业管理费。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。欠付物业管理费的为部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。此时虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业服务公司行使抵销权的主张，人民法院不应予以支持。