第二百一十五条

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【条文主旨】

本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

【条文理解】

市场流通领域中，民事法律行为是发生物权变动的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。现实中，原因行为的效力和物权变动并不必然发生联系，如依法成立生效的合同，因出让方违约等原因不能继续履行，或者物权客体毁损灭失，也许不能发生物权变动的结果。现实中，物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权，此时，如认定未能办理物权登记的买卖合同无效，则买受人不但不能取得物权，而且丧失了向出让方依约追究违约责任的权利，而出卖人因自身的违约行为，不仅可以不交付物权，而且可以无需承担违约责任，将从过错之中获得利益，显不正义。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身应当加以区分。涉及契约问题属于合同法调整，而调整物之归属和物之利用的民事关系适用物权法，合同法的任务是促进交易、鼓励竞争；而物权法的目标是定分止争、物尽其用。两者一动一静，在组织、发展经济的目标之中协调配合、各司其职，其效力认定规则当然互相不能替代。本条的积极意义在于，在我国从计划经济向市场经济转型过程中，能够办理物权变动登记往往代表着国家对民事主体的交易行为的肯定，反之，即代表着否定，《物权法》确立的、物权编承继的，合同效力与物权登记的区分原则已经深入人心并在社会取得广泛共识，对于推进市场经济的持续繁荣有着深远影响。

除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，合同的效力判断规则和合同履行以及合同目的能否最终实现均属于不同范畴，故合同效力并不必然与登记联系在一起，物权变动仅为合同履行的结果，而合同效力的判断是以合同成立时考察其合同内容是否受到法律的绝对否定性评价，不能以未发生物权变动的结果否定原因行为即合同的合法性、正当性。登记是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记是物权变动的公示方法，而非对合同行为是否有效作出评判。合同目的是物权变动办理登记，目的不能是合同履行的问题，其法律后果是解除并承担违约责任，合同当然仍然有效。具体而言，“区分原则”包含以下几个含义：

第一，必须区分合同的效力与登记的效力。除非法律有特别规定或者合同另有约定，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，因为登记与不动产物权的变动是联系在一起的，是不动产物权变动的公示方法。如果合同具备法律规定的生效要件，则应该认为合同关系已经生效，当事人应该受到合同的约束。合同的效力由合同内容所决定，如果无效自始无效，不因合同未履行而无效，合同效力的判断在先，而合同未履行在后，在后行为一般不能影响在先行为的效力。合同生效后，不一定能够完成不动产物权的登记，但此时，合同因双方达成一致的意思表示而为某项交易，合同成立在特定当事人之间产生约束力，当事人仍不得随意解除或者违背自己的承诺。

第二，未办理物权登记的，不影响合同效力。依据区分原则，未办理物权登记的，不影响合同效力，其主要原因在于：一方面，登记直接指向的是物权的变动，而非合同的效力。另一方面，合同是否有效，应当依据法律行为有效要件进行判断。

第三，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效。《民法典》总则编民事法律行为一章中的第136条第1款规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。成立合同关系就是最为典型的民事法律行为之一。上述条款是《民法典》总则编提取公因式的结果，吸收《合同法》关于合同自成立时生效规则，将之适用于全部民事法律行为。这是基于私法自治的基本原理，尤其是在合同法领域，法无禁止即可为，未办理物权登记并非判断合同效力的条件。本条规定的“法律另有规定或者当事人另有约定”，法律另有规定，仍然是指遵循合同法的规则，仅仅涉及合同的生效时间问题，与物权变动时间无关；“当事人另有约定”主要包括如下两种情形：第一，当事人在合同中约定把物权登记作为合同的生效要件；第二，当事人在合同中约定其他生效要件。因为关于合同从何时成立、生效，属于当事人意思自治的范畴，法律应当尊重当事人的意思自治。需要指出的是，本条的规定虽区分了合同的效力和登记的效力，但并不意味着采纳了物权行为理论，因为按照物权行为理论，物权变动必须先由当事人达成物权变动的合意。此种合意学者通常称为物权契约。但我国法律并未区分物权合同和债权合同，本条的规定，也只是在一个合同关系中区分合同的效力和登记的效力，因而也不存在物权契约和债权契约的分离问题。

【审判实践中应注意的问题】

一、当事人是否办理物权登记，不应当影响合同的效力

所谓未办理物权登记不影响合同效力，具体包括如下几方面内容：

1.不影响继续履行。如果当事人之间订立了物权变动合同，而没有办理登记，合同仍然有效。当事人负有依据有效的合同继续办理登记的义务。区分登记与合同的效力，就意味着在一方当事人未按照合同约定办理登记时，另一方有权请求其继续办理登记。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已生效，如果移交占有但没有办理登记手续，买受人可以根据合同约定请求继续履行合同。因此，除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权变动，而并不针对合同本身。

2.不影响解约、追责条款的约束力。在登记之前，当事人就不动产物权的变动订立了合同，合同关系已经成立并生效，合同条款对双方当事人具有约束力，任何一方违反合同都应当承担违约责任。如果一方依据合同应负有办理登记的义务而未办理登记构成根本违约，则另一方可以选择请求继续履行，也有权请求解除合同，要求对方承担违约责任。

3.已履行部分取得的合法权益免于非法剥夺。在没有办理登记之前，不动产物权不能变动。但是因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人的占有仍然受到保护。针对第三人的侵害不动产的行为，买受人可以基于对不动产的占有提起占有之诉。

二、注意本条规定的“除法律另有规定或者当事人另有约定外”的含义

本条规定的“法律另有规定”，是指某一部法律明确规定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。本条规定的“当事人另有约定”，也是指当事人签订的合同明确约定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。如果法律没有明确这样规定，或者当事人没有明确这样约定，都应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。没有办理物权登记的，不影响合同的效力。

三、在一物数卖，存在多个不动产买卖合同的情形应当准确把握物权登记与合同效力的认定问题

依据本条的规定，应当注意，未办理物权过户登记不影响不动产买卖合同自成立时生效，已办理物权变更登记的买卖合同也不必然有效，如《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。对于交易不真实，恶意串通损害他人合法权益的，即使办理了物权登记，亦应认定无效。实践中，住房建设部门为对新建商品房的销售进行管理，完成宏观调控的任务，要求当事人对预售商品房买卖合同进行网签备案。需要注意的是，网签备案并非物权登记，也不是商品房买卖合同的生效要件，但明知不动产已网签备案给他人，虚构交易关系签订买卖合同，不能认定该商品房买卖合同有效。