第二百七十七条

第二百七十七条

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

【条文主旨】

本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。

【条文理解】

2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，首次从行政法规的层面明确了业主、业主大会和业主委员会的概念。本条从法律层面上对这些问题作了进一步的规定。

一、关于业主大会、业主委员会的规定

本条第1款对业主大会、业主委员的设立作出规定。建筑物区分所有权人之间的关系极为密切，在形成建筑物区分所有关系时并不相识，在形成建筑物区分所有关系后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，虽可有效地解决所有权的归属问题，但不能很好地解决各区分所有权人有效管理其财产、尤其是共有财产的管理问题。最好的办法是借鉴国外的经验，在建筑物区分所有的情况下，由各区分所有权人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织召开全体区分所有权人会议，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。物业管理作为一种新型管理服务体制，与过去传统房产管理相比，最基本的特点就是业主自治自律。自1994年4月1日起施行的建设部《城市新建住宅小区管理办法》（已失效）第一次正式要求我国的住宅小区要成立“管理委员会”，即：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管理委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”《物业管理条例》第6条规定了业主在物业管理活动中的权利包括：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。第7条规定：业主在物业管理活动中的义务包括：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。一般情况下，业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。《物业管理条例》规定，业主大会基于业主的建筑物区分所有权的行使产生，是业主的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。具体办法由各省、自治区、直辖市根据各地实际情况制定。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。业主委员会通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同。首届业主委员会通常由小区全体业主投票选举产生；之后的业主委员会根据小区业主大会议事规则约定的规则进行选举产生，人数通常为5～11人的单数。业主委员会成立后，应当及时向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会成员应当是物业管理区域的业主，按照《业主大会指导规则》规定，还应符合一定的条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。业主委员会并不是营利性的组织，其成员也不是专职从事小区事务的管理，都是在工作和生活之余为全体业主服务，之所以规定以上的任职条件，也是为了业主委员会成员能够更好地履行职责，执行业主大会的决定，维护全体业主的合法权益，避免业主委员会及其在物业管理方面的作用流于形式。《物业管理条例》规定，业主委员会履行的职责主要有：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，应当依照法律、法规的规定。

二、同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的地方人民政府有关部门、居民委员会的指导和协助下成立业主大会，并选举产生业主委员会

由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，且入住的时间也不一致，因此完全由业主自行成立业主大会对于业主而言有一定难度。从全国的情况来看，已有物业小区成立业主大会的比例并不高，业主参与小区管理事务的程度也不高。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。对此，本条第2款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。建设单位和物业服务企业应当配合协助业主大会筹备成立及开展工作。

【审判实践中应注意的问题】

业主大会和业委会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围

审判实践中出现了当事人以业主的身份起诉业主大会，要求撤销业主大会成立业委会决议的案件。《民事诉讼法》中并未规定业主大会和业主委员会选举中的纠纷属于人民法院民事案件受理及审理范围。根据《物业管理条例》的有关规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会。业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。撤销业主大会和业委会违反法律、法规的决定，是政府相关部门的职权，法律没有赋予人民法院相应的权力。因此，业主大会和业委会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围，业主不享有诉权，若其对业主大会和业委会选举中的事宜有异议，应当向有关行政主管部门申请解决。如果有关业主以此为由向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当根据《民事诉讼法》的规定，告知当事人向有关行政机关申请解决，当事人坚持起诉的，应当以不符合《民事诉讼法》关于起诉与受理的规定为据，裁定驳回起诉。