第三百六十四条

第三百六十四条

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

【条文主旨】

本条是关于宅基地使用权消灭、重新分配宅基地的规定。

【条文理解】

用益物权为权利主体对他人之物依法享有的权利，在他人之物基于种种原因不复存在时，则用益物权人的权利必将受到一定的影响。如本法第327条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。”同理，宅基地使用权作为用益物权的一种类型，亦存在灭失或影响用益物权行使的情况。宅基地使用权作为广大农民群众安身立命的基础，其灭失关涉广大农民群众的切身利益。为保护广大人民群众合法利益，有必要对宅基地使用权的灭失等问题予以规范。从相关法律规定看，《物权法》第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”该规定对宅基地使用权消灭以及失去宅基地村民的相关权利进行了明确，很好地保护了广大农民群众的利益。为此，本条规定基本保留了《物权法》第154条的规定，只在“重新分配”前加了“依法”二字，对宅基地使用权灭失以及重新分配宅基地问题进行了明确。

一、宅基地使用权灭失

一般而言，宅基地使用权消灭分为绝对消灭和相对消灭。宅基地使用权绝对灭失，是指因某种客观事实或行为的出现，导致宅基地使用权人不再享有权利。比如因地震、河流改道、火山喷发、山体滑坡等自然灾害的原因，导致农村村民的宅基地不能恢复原状、继续使用或者灭失等情形。再比如，因某种行为的发生，导致宅基地使用权人不再享有权利。根据《土地管理法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。由此，土地被征收或者征用时，则会导致宅基地使用权的灭失。此外，集体经济组织根据《土地管理法》第66条规定的情形，可以依法收回土地使用权。在土地依法被收回时，宅基地使用权也不复存在。宅基地使用权相对消灭，是指因宅基地使用权主体的变化，导致宅基地使用权人丧失了权利。宅基地使用权的相对消灭，主要表现为因住宅的出卖、出租、赠与等行为而产生的宅基地使用权人的使用权消灭，从而形成新的宅基地使用权主体的情形。

从本条的规定看，宅基地使用权消灭主要是指宅基地使用权的绝对消灭，且强调的情形是因自然灾害等原因导致宅基地灭失。宅基地作为一种用益物权，其主要目的在于通过物（住宅）的效用发挥而满足他人之需。显然，在发挥效用之物已不存在的情况下，他人基于物的效用之权利亦不应存在。对于宅基地自然灭失的情况，由于村民已失去宅基地，且符合宅基地的分配条件，有权申请分配宅基地，农村集体经济组织亦应当依法重新为其重新分配宅基地。除此之外的宅基地绝对灭失的情形，是否会导致宅基地使用权的消灭呢？可能存在不同的认识。例如，针对因集体经济组织收回宅基地或者国家征用而使农村村民宅基地使用权灭失后的村民权益保护情况未作规定，但在《物权法》起草过程中曾在草案中规定：“因乡村公共设施和公益事业建设的需要，经县级人民政府批准，本集体收回宅基地的，应当对宅基地被占用的农户重新分配宅基地；造成宅基地使用权人损失的，应当给予合理补偿。”尽管《物权法》最终没有将此条文纳入进来，但这种情况在实践中客观存在。有些地方由于人口较多，宅基地短缺，并未根据《土地管理法》规定的要求进行土地利用总体规划，特别是随着乡村公共设施和公益事业的快速发展，需要对规划进行调整，并导致了宅基地被收回的情况。与此同时，因国家建设征收土地需要对农户重新分配宅基地的情况也是较为常见。因此，对因国家建设需要或者乡村公共设施和公益事业需要，可以收回农户的宅基地，但应当对宅基地使用权人重新分配宅基地，如同时造成宅基地使用权人损失的，应当给予合理补偿。由此，本条的规定沿用《物权法》第154条的规定内容。

需要注意的问题是，宅基地使用权的相对灭失，虽导致宅基地使用权人丧失了宅基地使用权，但该权利的丧失是当事人基于等价有偿的方式而为之，不同于宅基地的自然灭失，宅基地使用权人获得了对应的补偿，故此种情形下，宅基地使用权人无权重新申请分配宅基地。从《土地管理法》第62条有关“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定内容，我们明显可以得出此种结论。

二、宅基地使用权的依法重新分配

宅基地使用权是农民群众安身立命之本，在因自然灾害等原因导致宅基地使用权消灭的，农村集体经济组织应主动落实保障农村村民的宅基地使用权。根据《民法典》第364条的规定，宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的，对失去宅基地使用权的村民，应当依法重新分配宅基地。尽管法律对失去宅基地的村民明确重新分配宅基地的权利，但对重新分配宅基地的程序却未涉及。我们认为，失去宅基地使用权的村民，重新分配宅基地的相关程序要求，应按照农村村民初次申请宅基地的审批程序进行。比如，关于宅基地的面积，不得超出省、自治区、直辖市规定的标准；住宅的建设，应符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田；宅基地应经乡（镇）人民政府审批等。在此需注意的是，有的村民基于继承等原因可能拥有多处宅基地，且面积已超出法定标准，在此情况下，即使因自然原因导致宅基地灭失，但如其拥有的宅基地符合法定面积标准，则不能适用本条的规定而申请分配宅基地。

【审判实践中应注意的问题】

实践中，宅基地使用权灭失的原因较为复杂。针对因自然原因导致灭失的，失去宅基地的村民适用本条的规定依法重新分配宅基地并不存在障碍。而对于因乡镇、村庄规划的需要而调整、收回宅基地情况时，是否与宅基地因自然原因灭失的情况一样，可以依法重新分配宅基地，则有待明确。我们认为，对于此种情况，失去宅基地的村民应有权重新申请分配宅基地。在此需注意的问题是，农户失去宅基地后的重新分配，应当符合申请宅基地的条件，也即符合现行“一户一宅”及规定面积标准的前提，否则，因其不符合分配条件而不能获得许可。但基于宅基地福利性和物质性，对于不符合重新分配宅基地条件的农户，可以给予一定的经济补偿。